Come tutti sanno, acquistare un immobile che sia anche 'prima casa' permette a chi compra di ottenere rilevanti agevolazioni fiscali. Ma in alcuni casi i requisiti per ottenerle vengono meno e i benefici possono essere persi con la conseguenza di dover versare le imposte 'risparmiate', i relativi interessi e una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.
Quattro i casi in cui può accadere:
- Quando le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false
- Quando l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito) da adibire in tempi 'ragionevoli' a propria abitazione principale. Attenzione però: il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l'anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
- Quando non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto
- Quando, entro l'anno dall'acquisto del nuovo immobile, non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni 'prima casa'.
Esistono tuttavia alcune eccezioni per evitare di essere sanzionati o per pagare in misura ridotta.
Sulla causa di decadenza dell'agevolazione 'prima casa' per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
- Se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che non può rispettare l'impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell'atto di acquisto dell'immobile e di chiedere la riliquidazione dell'imposta. Per farlo, deve presentare un'istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato. A quel punto, l'ufficio riliquiderà l'atto di compravendita e notificherà l'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30% in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell'atto, non può esse re-imputato al contribuente il mancato adempimento dell'impegno assunto, cui consegue la decadenza dall'agevolazione.
- Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un'istanza di revoca all'ufficio dell'Agenzia, si verifica la decadenza dall'agevolazione. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all'istituto del 'ravvedimento operoso', se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un'istanza all'ufficio dell'Agenzia presso il quale è stato registrato l'atto, con cui dichiarare l'intervenuta decadenza dall'agevolazione e richiedere la riliquidazione dell'imposta e l'applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L'ufficio riliquiderà quindi l'atto registrato e notificherà l'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Sul caso del contribuente che vende l'abitazione acquistata con i benefici 'prima casa' in anticipo rispetto al termine dei 5 anni, l'Agenzia delle Entrate ha fornito invece le seguenti precisazioni:
- Se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l'intenzione di non voler acquistare un'altra abitazione, può chiedere - sempre presentando un'istanza all'ufficio presso il quale è stato registrato l'atto - la riliquidazione dell'imposta. In questo modo, non scatterà alcuna sanzione: il contribuente pagherà infatti solo la differenza tra l'imposta versata al momento dell'acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi
- Se invece il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all'ufficio dell'Agenzia l'intenzione di non voler più fruire dell'agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici 'prima casa' goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del 'ravvedimento operoso' e ottenere la riduzione delle sanzioni.
