Unicredit: Piccini, mutui casa in Italia +70% a marzo

UniCredit ha erogato 30mila nuovi mutui casa in Italia per un ammontare di 3,2 mld di euro nel 2014, con un aumento del 103% rispetto al 2013, per una quota di mercato del 18%, in crescita rispetto al 5,3% registrato nel 2012. Un dato, quello di tre anni fa, che rifletteva "l'attenzione" con cui la banca guardava ad un mercato, quello dei mutui casa, ad alto assorbimento di capitale, in un contesto macroeconomico differente da quello attuale. Nello scorso marzo, l'istituto ha registrato una crescita dell'erogato del "70 per cento" rispetto al marzo 2014. A spiegarlo è stato il Country Chairman Italia del gruppo bancario, Gabriele Piccini.

Ora, continua Piccini, "dobbiamo consolidare una crescita di oltre il 100% di erogato dello scorso anno. Quindi nel 2015 faremo di più, ma non aspettiamoci il raddoppio dell'erogato anche quest'anno. Oggi presentiamo nuovi prodotti mirati ad allargare ancora di più la fascia di clientela che può ricorrere ai mutui: vediamo, ci giochiamo la partita".

L'anno scorso, prosegue il manager, "le banche erano un po' lontane" dal mercato dei mutui casa. "Noi eravamo gli apripista, i più aggressivi sui prezzi, sull'innovazione del prodotto. Quest'anno gareggia tutto il sistema e questo è un bene, favorisce la concorrenza e quindi la scelta del cliente. Noi faremo la nostra parte: partiamo da una crescita del 100% rispetto allo scorso anno, con altre banche che hanno fatto meno rispetto all'anno prima. E quest'anno vediamo quanto riusciamo a fare".

"Le surroghe - ha aggiunto Piccini - pesano più o meno per il 10%. Perdiamo circa il 10% nei confronti di altre banche e prendiamo altri clienti per un altro 10%: pari e patta".

Il mercato immobiliare è cruciale per l'economia italiana: la ricchezza totale delle famiglie italiane, stimata a 9mila miliardi di euro, si concentra per il 60% negli immobili.

Per il 2015 l'Osservatorio Immobiliare di Nomisma prevede prezzi degli immobili in ulteriore calo in Italia, del 2,9%, cosa che dovrebbe dare una spinta alle compravendite residenziali che, in prospettiva, dovrebbero superare le 500mila unità nel 2016, anno in cui sono attese a 507.749.

Nel 2014 sono state 417.524, in crescita dalle 403.124 del 2013, nadir del XXI secolo, a loro volta in calo dalle 444.018 del 2012. Nel 2015, secondo Nomisma, le compravendite residenziali in Italia dovrebbero risalire a 467.871.

Le compravendite torneranno a livelli normali, ha spiegato Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, "ma togliamoci dalla testa le 800mila compravendite annue (il picco è stato nel 2006, con 869.308, ndr), che non torneranno, almeno per i prossimi anni".

Secondo Piccini, "bisognava dare un po' di fiducia a questo mercato. Non è tanto importante il fatto che si facciano più mutui: se sono tutti mutui dove cambio e vado da un'altra banca, di fatto non ho fatto altro che spostare il mio mutuo, ma non ho un impatto positivo sulle compravendite".

Quello che si osserva oggi, continua Piccini, "è che è vero che c'è anche questa trasmissione di mutui da una banca all'altra, ma stanno cominciando ad aumentare le compravendite. Naturalmente la crescita non è tutta uguale sul territorio nazionale: ci sono città dove la crescita delle compravendite inizia a diventare importante. Tra queste Milano, Roma, Bologna e Verona, mentre in altre zone si fa un po' più fatica. Però vedere segni più davanti alle compravendite immobiliari è un bel segnale".

UniCredit, ha spiegato Piccini, intende giocarsela con una serie di nuovi prodotti: Voucher mutuo, documento che impegna la banca ad erogare al cliente un mutuo nel futuro per un importo predeterminato; Mutuo cambio casa, finanziamento per comprare un'abitazione prima di aver venduto quella vecchia; Mutuo valore Italia giovani, per persone fino a 40 anni di età; Mutuo rent to buy, per chi è in affitto e si impegna ad acquistare l'immobile a un prezzo pattuito.

Soprattutto, la banca ha creato una nuova società, UniCredit Subito Casa, che prende in carico le manifestazioni di interesse all'acquisto o alla vendita di immobili emerse dal lavoro della rete bancaria e che opera sul territorio attraverso accordi con 500 agenti immobiliari, plurimandatari, selezionati dall'istituto, che operano in tutta Italia.

La società, creata l'anno scorso, è controllata al 100% da UniCredit, impiega un'ottantina di dipendenti, tutti trasferiti da altre società del gruppo, e quest'anno dovrebbe essere già in pareggio. L'obiettivo, ha spiegato Piccini, è "fare un utile" già nel 2016. Nel 2014, le compravendite di immobili residenziali in Italia sono state circa 420mila, di cui circa la metà, 210mila, gestite da agenti immobiliari.

UniCredit Subito Casa punta a raggiungere nel 2018 una quota di mercato di circa il 10%, superando le 20mila compravendite gestite. Nei primi tre mesi del 2015 ne ha intermediate oltre un centinaio: in media, la compravendita di un immobile richiede 7-8 mesi di tempo, ha spiegato il direttore generale di UniCredit Subito Casa, Massimo Macchitella.

Finora, ha spiegato Piccini, UniCredit ha impiegato alla clientela in Italia "quasi la metà" dei fondi ottenuti dalla Bce nella seconda tranche delle Tltro (Targeted Long Term Refinancing Operation), pari a 7,4 mld di euro.

"Noi siamo arrivati ad erogare oltre 10 miliardi, dato aggiornato a fine aprile - ha detto Piccini - di cui 7,75 miliardi erano la prima tranche, chiusa entro febbraio, poi abbiamo riaperto una seconda tranche di 7,4 miliardi. Abbiamo già erogato quasi la metà della seconda tranche".

Infine UniCredit, con i tassi interbancari che tendono al negativo (ieri l'Euribor a tre mesi era a -0,008%), dovrà decidere "quanto prima", ha chiarito Piccini, se sottrarre la differenza tra il valore negativo del tasso di indicizzazione e lo zero allo spread pattuito con il mutuatario, oppure se applicare lo spread come tasso, evitando di fare la somma algebrica dei due valori. Una decisione "non banale", anche perché avrebbe ripercussioni sui tassi di interesse che si applicano alla raccolta, ad esempio ai conti correnti.

La rata di un mutuo a tasso variabile molto spesso viene calcolata di mese in mese, sommando allo spread il tasso di indicizzazione prescelto. Ora che i tassi sono negativi si pone un problema per l'intero sistema bancario. Quella attuale, ha spiegato Piccini, "è una situazione nuova per il sistema. E' una situazione che ha preso un po' tutti in contropiede, anche perché ci sono nuovi contratti che vengono adeguati alla nuova situazione e vecchi contratti che sono come sono. Il sistema è di fronte ad una scelta non banale".

"Ci stiamo consultando - aggiunge Piccini - con legali esterni e fiscalisti, ma come UniCredit una decisione ancora non l'abbiamo presa, anche perché per noi il problema non è solo italiano, ma internazionale".

Lo stesso problema, prosegue Piccini, "lo abbiamo in Germania, in Austria e negli altri Paesi. Non mi risulta che altre banche abbiano ancora preso questo tipo di decisione che, ripeto, non è banale, perché ha un impatto che può essere favorevole per chi ha il mutuo e sfavorevole per chi deposita".

"Dal nostro punto di vista - prosegue Piccini - bisogna trovare una posizione il più equilibrata possibile. Al di là dei pochi punti base che oggi sono in ballo, il livello dei tassi è molto contenuto: in ogni caso va presa una decisione e quanto prima la prenderemo. Una delle opportunità è trattare i nuovi contratti in un modo e i vecchi in un altro. Un'altra è tenersi lo spread e azzerare".

Ma, sottolinea il manager, "quello che succede dal lato di quanto ti fai pagare succede poi dall'altro lato, quanto paghi per remunerare. Io penso che in Italia non si possano far pagare soldi a chi deposita, cosa che fanno fuori. Quindi, preferisco dire che è meglio pagare lo spread che fare stupidaggini sul lato della liquidità. Cosa che - conclude - non faremo mai".

UniCredit, al di là delle decisioni sullo spread, punta forte sul mercato dei mutui casa in Italia.