Crisi: boom di acquirenti alle aste immobiliari, anche universitari in fila

Aste immobiliari in impennata. Se la crisi ha 'buttato' nelle aule di giustizia centinaia e centinaia di case oggetto di pignoramento, nella maggior parte dei casi, per inadempienze condominiali o difficoltà a pagare i mutui, la stessa crisi sta portando alle aste un 'popolo' che è aumentato in modo esponenziale. Ed è sempre più variegato: si va dagli studenti universitari agli immigrati, dalle coppie in cerca della prima casa ai single, dai professionisti in cerca del 'lusso', una categoria che sta diventando una 'nicchia' trainante, ai fondi immobiliari esteri. E poi ancora piccoli investitori, società di ristrutturazione e società edili. Con una certezza: il 'mattone' passato al vaglio del Tribunale è un acquisto sicuro.

E' questa la fotografia del mercato delle aste immobiliari a Milano, l'unico che si sta informatizzando completamente, dove storicamente il numero di procedimenti è di gran lunga superiore alle altre piazze italiane con 3.939 procedimenti esecutivi nel 2014 rispetto a Roma, che ha chiuso il 2014 con 2.437 procedimenti, o gli 824 di Firenze, i 1.245 di Napoli, i 2.256 di Torino.

Un mercato che si è aperto soprattutto al 'grande pubblico' anche per l'effetto delle informazioni sui media tradizionali e sul web, oltre ad essere sempre più 'sicuro' grazie all'incremento delle vendite senza incanto che mettono al riparo da qualsiasi dubbio o timore di 'preaccordi'. Una legge del 2005 e la più recente legge del febbraio 2006, prevedono infatti che la modalità senza incanto (quindi con offerte d’acquisto in busta chiusa con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta, ndr) sia quella che debba essere adottata.

Negli anni della crisi alle aste si trovano "giovani single o coppie interessate ad acquistare la loro prima casa", spiega Monica Cambieri di Green Investments, che da anni e anni affianca i compratori più disparati nell'acquisto di un immobile all'asta. New entry assoluta sono i giovani universitari "che hanno l'obiettivo -spiega Monica Cambieri- di investire in un immobile anche piccolo, vicino all'università, da mettere a reddito subito dopo la laurea. In questo modo, per di più, ottimizzano con le aste un investimento, cioè il fatto di studiare fuori sede, che altrimenti sarebbe a fondo perso".

Non mancano poi le società di costruzione e ristrutturazione che solitamente "cercano di dare lavoro al personale e generare plusvalenze rimettendo l'immobile ristrutturato nel circuito del mercato libero" . E poi piccoli investitori "che vogliono diversificare il rischio di borsa, professionisti interessati a studi e a immobili di pregio, fondi immobiliari esteri che vogliono incrementare il portafoglio scegliendo immobili commerciali e residenziali di pregio, e anche tanti extracomunitari che vogliono acquisire la prima cosa".

Nelle aule del Tribunale si trovano compratori di tutte le età ma tutti con un obiettivo: acquistare con budget limitati opportunità abitative. Chi compra casa, sulla base del budget e non della metratura, è ormai un 'consolidato' negli ultimi due anni, spiega ancora Monica Cambieri. "Dal 2012 sta incrementandosi molto la fascia economica sotto la soglia dei 50.000 euro che comprende -spiega l'esperta- investitori immobiliari 'in erba' che fanno esperienza a basso livello di rischio, gli studenti universitari fuori sede, investitori 'seriali' che si specializzano in zone ultrapopolari e che poi ristrutturano con standard di modello e riduzione dei costi. E poi tanti che comprano per viverci, risolvendo con un mutuo situazioni abitative pregresse magari precarie".

Nonostante il budget limitato ci sono dei limiti all'acquisto che riguardano in particolare "palazzi fatiscenti con scarso livello di manutenzione, morosità condominiali o fallimenti del condominio. E poi la presenza massiccia di gruppi etnici e i piani alti senza ascensore: in pratica, dal terzo piano in su, non si acquista se ci sono solo le scale".

C'è poi un pubblico più selezionato, ma comunque sempre presente, con livelli economici che vanno dai 120.000 ai 250.000 euro. Questo gruppo cerca soprattutto bilocali, trilocali e quadrilocali in zone più centrali, meglio se vicini a punti di interesse come ospedali e università. Per loro i limiti all'acquisto sono rappresentasti dalla lontananza dei mezzi pubblici, dai tagli poco razionali e dalle ristrutturazioni dei palazzi già deliberate.Completa la lista la nicchia del lusso e degli immobili di prestigio o centrali: "alle aste -racconta la Cambieri- sono presenti in tanti, spesso rappresentati da avvocati. In questo caso non esistono limiti, va bene tutto, basta la location. In questo ambito spesso sembra di assistere ad un'asta da Christie's con rilanci iperbolici e chiusure antieconomiche". E anche i tempi diventano più veloci perchè "se gli immobili sono vuoti anche la prima asta diventa affollata. Se sono occupati, invece, si aspetta almeno la terza asta con il primo ribasso del 25%".

Non a caso. Nel mondo degli immobili all'asta i tempi per comprare diventano fondamentali sul prezzo. E negli anni di crisi, se le occasioni sono aumentate e il popolo degli acquirenti si è incrementato a dismisura, i tempi si sono fatti lunghissimi. Rispetto al passato, il numero di aste necessarie per l'aggiudicazione si è allungato e nella maggior parte dei casi vanno deserte fino alla quarta asta. "Dal 2011 a Milano -sottolinea Monica Cambieri- si assiste al fenomeno delle settime, ottave, none e decime aste". Tutto per un taglio dei prezzi. La riduzione economica della base d'asta per le prime cinque o sei aste è fissata ad un -25% a coppia d'aste. Questo in tutta Italia con poche eccezioni, come al Tribunale di Savona o il Tribunale di Firenze. "Dalla settima asta in poi dipende dal giudice dell'esecuzione immobiliare che, sentite le parti in causa, spesso permette discese ulteriori di un -10%. In pratica si svilisce completamente il valore intrinseco del bene, mentre rimangono integre e aumentate da more e spese legali le pretese creditorie". Così, in quattro mesi circa, il prezzo di base del bene può ridursi anche del 43,75%.