Mutuo o prestito? Cosa conviene per ristrutturare casa? Nel 2017 sono state 700mila le abitazioni ristrutturate approfittando dei tassi particolarmente vantaggiosi e delle detrazioni previste dalla legge. Eppure ristrutturare un'abitazione non è cosa da poco. Spesso significa accollarsi mutui per tutta la vita o prestiti che per molto tempo costringono a tirare la cinghia. Ma quando conviene scegliere l'una o l'altra tipologia di finanziamento e come evitare di pagare più del dovuto? A rispondere è l'osservatorio di Facile.it, che ha realizzato un'analisi sulle ristrutturazioni delle prime case considerando le richieste di prestiti e di mutui presentate sul proprio sito e su Prestiti.it, nel primo caso nel corso del 2017 e nel secondo caso tra l'1 aprile 2017 e l'11 aprile 2018. Il risultato? 10 consigli per prendere la scelta più vantaggiosa.
1. QUANTO CHIEDERE. Il primo punto da valutare è quanto richiedere a banche e società del credito. In generale può convenire orientarsi verso un prestito personale se il taglio del finanziamento è più contenuto anche se, di fatto, è possibile richiedere sino a circa 70mila euro. I mutui per ristrutturare, invece, sono la soluzione più indicata per chi mira a importi maggiori; non ci sono valori minimi e ogni istituto applica le proprie politiche, ma normalmente il credito viene concesso a partire dai 30mila euro.
2. QUALE TASSO CONSIDERARE Per valutare e confrontare le due tipologie di finanziamento è fondamentale il tasso. Non fermiamoci però al solo TAN (Tasso Annuo Nominale) e, piuttosto, teniamo in considerazione il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutti i costi connessi al finanziamento, come le spese di istruttoria o perizia. Nello specifico, per i prestiti personali per ristrutturazione, a seconda dell'importo e della durata, le migliori offerte hanno un TAEG che oscilla, attualmente, tra il 5,44% e il 7,98%. Per un mutuo ristrutturazione prima casa, invece, bisogna scegliere tra tasso variabile (migliori TAEG tra lo 0,78% e lo 0,83%) o fisso (migliori TAEG tra l’1,50% e il 2,08%).
3. I COSTI ACCESSORI - Sul costo complessivo del finanziamento gravano anche altri elementi. Nello specifico, per il prestito personale, sono da considerare generalmente le spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, quelle di notifica e di chiusura pratica, l'imposta di bollo, e, se previsti, eventuali costi iniziali o assicurativi. Per i mutui ristrutturazione, invece, la lista non finisce qui e, quindi, le spese aumentano. In aggiunta bisogna considerare il perito (in media il suo intervento costa tra i 200 e i 300 euro, variabili anche in funzione del numero di perizie necessarie) e l'atto (il cui costo è legato al valore dell'iscrizione ipotecaria) che il notaio dovrà redigere per finalizzare il mutuo. Bisogna mettere in conto anche i costi relativi all'assicurazione scoppio e incendio, obbligatoria per l’ottenimento di un mutuo ristrutturazione. Attenzione perché se l'abitazione è già coperta da una polizza di questo tipo, è necessario verificare che abbia le caratteristiche richieste per il nuovo finanziamento o, in caso contrario, occorre stipularne una nuova.
4. LE GARANZIE - Per entrambi i finanziamenti è necessario, in primis, che il richiedente abbia un reddito fisso di importo sufficiente a sostenere le rate da rimborsare. Se per il prestito personale questo rappresenta, nella maggior parte dei casi, l'unico requisito richiesto, per il mutuo ristrutturazione, invece, è necessaria anche una garanzia reale, rappresentata dall'iscrizione dell'ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare. Resta valido, per i mutui così come per i prestiti, che qualora l'istituto erogante lo ritenesse necessario, potrà richiedere ulteriori garanzie.
5. LE TEMPISTICHE DI EROGAZIONE - Un punto di forza dei prestiti personali sono propri i tempi rapidi di erogazione, che variano generalmente tra le 24 ore e i 15 giorni. Il mutuo ristrutturazione, invece, segue il normale iter di un mutuo tradizionale per l'acquisto casa che è notoriamente più lungo; solo per passare dall'istruttoria della pratica all'erogazione occorrono, in media, circa 60 giorni.
6. POTREBBE ESSERE UTILE UN MUTUO SAL? Altra differenza tra mutuo e prestito ristrutturazione è rappresentata dalla modalità di erogazione. Con il prestito la somma viene sempre concessa in un'unica soluzione, mentre per il mutuo le opzioni sono due. In alcuni casi, soprattutto se l'importo richiesto è contenuto rispetto al valore complessivo dell'immobile, la banca potrebbe concede la somma in un'unica soluzione, al pari di un prestito personale. Se, invece, l'importo richiesto è elevato, o addirittura superiore al valore che ha l'abitazione prima dei lavori di ristrutturazione, l'istituto di credito potrebbe proporre un cosiddetto mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori). Si tratta di una particolare formula di finanziamento che prevede l'erogazione dell'importo in diverse tranches, ognuna rilasciata dalla banca solo dopo che un perito abbia accertato il nuovo valore acquisito dall'immobile all'avanzare dei lavori.
7. LA SCELTA DELLA DURATA - Il prestito personale ha una durata massima di 10 anni e per questo motivo viene generalmente preferito per finanziamenti contenuti. Il mutuo ristrutturazione, di contro, può arrivare anche a 30-35 anni. La scelta della durata del finanziamento deve quindi essere fatta in base all'importo complessivo che si vuole chiede, all'ammontare della rata mensile che si può sostenere e, non ultimo, all'età del richiedente. In generale è bene considerare che più è lungo il finanziamento, maggiore sarà il tasso di interesse applicato, ma il peso della rata mensile, essendo spalmato su un periodo maggiore, risulterà minore. Il mutuo resta, di fatto, l'unica strada percorribile se si vuole ripagare il debito in più di 10 anni. Se invece la durata è particolarmente breve, potrebbe convenire optare per un prestito personale, i cui costi accessori risultano minori.
8. COSA PORTARE IN DETRAZIONE - Sul fronte delle agevolazioni fiscali è il mutuo ristrutturazione prima casa ad uscire vincitore. Se richiesto per l'abitazione principale, questo dà diritto a una detrazione annua Irpef del 19% degli interessi pagati sul mutuo (importo massimo su cui calcolare la detrazione: 2.582,25 euro). Il prestito personale, invece, non dà diritto ad alcuna detrazione. Per il proprietario rimane valida (indipendentemente dal fatto che si opti per un prestito personale, un mutuo, o persino attingendo dai propri risparmi) la possibilità di godere delle detrazioni fiscali legate all’intervento di ristrutturazione. In questo caso, se i lavori rientrano tra quelli previsti dalla legge, il proprietario può richiedere una detrazione Irpef pari al 50% del valore dell'intervento, fino ad un massimo di 96mila euro, che verrà applicata nei 10 anni successivi alla ristrutturazione.
9. IN CASO DI MUTUO IPOTECARIO? - Cosa accade se sulla casa da ristrutturare grava già un mutuo ipotecario? Due le alternative: se il proprietario vuole richiedere un nuovo mutuo, e non dispone di altre garanzie reali, la banca potrebbe proporre un mutuo sostituzione con liquidità per ristrutturazione, soluzione che consente di sostituire il primo finanziamento con uno nuovo che include anche una quota di liquidità aggiuntiva da utilizzare per i lavori. In questo caso, però, attenzione alle somme richieste: l'istituto di credito non concederà un nuovo finanziamento se l'ammontare complessivo supera l'80% del valore dell’immobile. La seconda soluzione è il prestito personale che, come spiegato, non necessita di garanzie reali per essere concesso anche se, prima di dare l'approvazione, la società del credito verificherà che il richiedente abbia una capacità reddituale tale da permettergli di sostenere le rate dei finanziamenti in corso.
10. PENALI ED ESTINZIONE ANTICIPATA - Per entrambi i finanziamenti il debitore può decidere di estinguere il debito, totalmente o in parte, prima della sua scadenza naturale. A partire da febbraio 2007, per il mutuo ristrutturazione prima casa, la banca non può applicare alcuna penale per l'estinzione anticipata; nel caso di prestito personale, invece, attenzione perché a seconda del contratto sottoscritto, potrebbe essere previsto il pagamento di un indennizzo, compreso tra lo 0,5% e l'1% del valore del prestito, a favore della società che lo ha concesso.
