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Mutui: chi, quanto e perché

06 settembre 2017 | 06.56
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Tasso fisso o variabile? Cosa fare prima di firmare? E che succede se non si paga una rata? Sono solo alcune delle domande da porsi prima di chiedere un mutuo ipotecario, un finanziamento a medio lungo termine, che dura in genere da 5 a 30 anni, e che serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Strumento fondamentale per chi decide di comprare casa, scegliere quello su misura non è certo un gioco da ragazzi. Ecco perché la Banca d'Italia ha snocciolato una serie di informazioni utili per fare la scelta migliore.

CHI PUO' CHIEDERE IL MUTUO - Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. A tal fine, l’intermediario valuterà il merito creditizio del consumatore, ossia l'affidabilità economica e finanziaria del soggetto di restituire il finanziamento.

QUANTO CHIEDERE - In generale, l’intermediario concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare, che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente, nonché della valutazione del merito creditizio. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

QUALE RATA SCEGLIERE - Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito (soprattutto in prospettiva) e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

QUALE DURATA CONVIENE - La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. Ad esempio, su un mutuo di importo pari a 150 mila euro, con un tasso fisso del 2,1% e con una durata di 20 anni, la rata mensile è pari a 766 euro e gli interessi complessivamente pagati ammontano a 34mila euro. Se la durata è di 40 anni, la rata mensile è più bassa (462 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sono maggiori (72 mila euro).

TASSO FISSO, VARIABILE, DOPPIO O MISTO? - Il tasso di interesse può essere fisso, variabile, doppio o misto. Quello fisso resta fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio, l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile. Nel mutuo a tasso variabile, invece, il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate. Nel mutuo a tasso misto, il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Infine, il mutuo a tasso doppio è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno

QUANTO COSTA IL MUTUO? - La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri elementi, come imposte e agevolazioni fiscali. Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della 'prima casa'. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge. Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti: le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento; le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare; le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari; il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita che esso stesso offre, deve sottoporre al cliente almeno altri due preventivi di due differenti società assicurative non collegate all’intermediario stesso. È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se il cliente sceglie una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo se la polizza assicurativa presentata dal cliente offre un livello di protezione equivalente a quella proposta dall’intermediario; gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso

IL PIANO DI AMMORTAMENTO - Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito ed è importante esaminarlo con attenzione. Il piano stabilisce l'importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo. La rata è composta da due elementi: quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito e quota interessi, cioè l’interesse maturato. Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto 'francese': la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce. Ad esempio, se consideriamo ancora un prestito di 150 mila euro al tasso fisso del 2,1%, con un piano di ammortamento di 20 anni e con rate mensili, la rata da pagare sarà sempre di 766 euro ma, mentre nella prima rata la quota capitale è di 503 euro e la quota interessi di 263 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 765 euro e la quota interessi di 1 euro.

COME DECIDERE - Prima di decidere è opportuno confrontare le offerte di più intermediari. I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono infatti variare, anche di molto. Gli intermediari che hanno un sito internet pubblicano la Guida e il Foglio contenente le informazioni generali. Un importante elemento da valutare e confrontare è il Taeg, il tasso annuo effettivo globale, che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sul Foglio contenente le Informazioni generali. Il Taeg è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Se il tasso del mutuo è variabile o misto il Taeg è riportato in via meramente esemplificativa.

Il Foglio contenente le informazioni generali fornisce informazioni secondo uno schema standardizzato. A seconda della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni differenti. Dopo aver acquisito dal consumatore le informazioni sulle sue esigenze, sulla sua situazione finanziaria e sulle sue preferenze, l’intermediario gli fornisce gratuitamente il modulo Pies (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), contenente le informazioni personalizzate necessarie per consentire un confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato. La consegna del Pies deve essere tempestiva e comunque, avvenire in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta. All’interno del formato standardizzato, il modulo deve indicare anche le condizioni contrattuali secondo le caratteristiche e le esigenze del cliente.

Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a: spread, Taeg, piano di ammortamento, tutte le voci di spesa, tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l’acquisto dell’immobile), risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento. Prima della conclusione del contratto di credito il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. I 7 giorni decorrono da quando si riceve l’offerta vincolante da parte dell’intermediario. Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore e può essere accettata dal consumatore in qualsiasi momento.

PRIMA DI FIRMARE - Prima di firmare, la Banca d'Italia suggerisce di seguire alcuni step.

1) Fornire le informazioni e i documenti per l’istruttoria - Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. I documenti da presentare riguardano: informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi o parti di un’unione civile; informazioni che certificano la capacità di reddito: per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello Cud (oppure il modello 730 o il modello Unico); per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti; informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita ('compromesso'), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione. Il Foglio contenente le Informazioni generali indica le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire per la valutazione del merito di credito nonché il termine entro il quale fornirle.

2) Presentare le garanzie - La garanzia che l’intermediario di solito richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento. Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo. Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutto il suo patrimonio.

3) Valutare i tempi per l'erogazione del mutuo - I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali. Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

SE NON SI PAGANO LE RATE - E' consigliabile pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze possono essere anche gravi. In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni l’intermediario informa il cliente circa le conseguenze degli omessi pagamenti (ad esempio l’applicazione degli interessi di mora; la perdita del diritto di proprietà dell’immobile ipotecato) e le misure di sostegno eventualmente disponibili (ad esempio, le misure pubbliche o quelle messe a punto in sede di autoregolamentazione). Gli interessi di mora si aggiungono alle somme già dovute.

Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto. Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per: mancato pagamento anche di una sola rata, ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata, ritardo (fra 30 e 180 giorni dalla scadenza) nel pagamento delle rate per più di sette volte. Se la banca scioglie il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo. Se non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.

Un'ulteriore conseguenza dei mancati o ritardati pagamenti è che ne rimane traccia nella Centrale dei Rischi gestita dalla Banca d’Italia e negli altri sistemi informativi sul credito gestiti da operatori privati (ad es. Crif). Nei casi più gravi di inadempimento degli impegni contrattuali il cliente può essere, in tali sistemi informativi, classificato 'a sofferenza'. Ciò può compromettere la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento in futuro. Se la rata nel tempo si rivela troppo alta, la Banca d'Italia raccomanda di cercare subito una soluzione con l’intermediario. Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga prontamente all’intermediario per cercare insieme una soluzione.

L'intermediario originario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo. Il cliente non deve sostenere alcun costo neanche indiretto (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento. In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge. Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali: fondo di prevenzione dell’usura, fondo di solidarietà per le vittime dell’usura, fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui.

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