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L'Italia nel radar degli investitori immobiliari, Berlino über alles in Europa

Rapporto Pwc, l'Italia sarà la prossima 'big thing' - Dublino e Madrid sotto i riflettori

ECONOMIA
L'Italia nel radar degli investitori immobiliari, Berlino über alles in Europa

Le torri di Porta Nuova a Milano.

L'Italia, e Milano in particolare , sarà probabilmente la prossima 'big thing' nel mercato immobiliare europeo. Più della Spagna, che si sta facendo troppo affollata grazie ai prezzi da saldo raggiunti da abitazioni e uffici, e della Grecia, che sta tornando attraente ma resta una destinazione piuttosto rischiosa.


L'area metropolitana del capoluogo lombardo, secondo il rapporto annuale curato da Price Waterhouse Coopers e dallo Urban Land Institute, che ogni anno tasta il polso del mercato immobiliare del Vecchio Continente intervistando circa 500 primari operatori del settore, è dodicesima in Europa per attrattività, guadagnando nove posizioni rispetto all'anno scorso, superando Roma, che si piazza ventisettesima, perdendo tre posti.

Se si allarga un poco la prospettiva, tuttavia, le buone notizie per l'Italia sono finite. La meta più 'calda' per i capitali degli investitori in cerca di opportunità nel real estate in Europa è Berlino, la cui area conta 5,1 mln di abitanti, che scalza Monaco di Baviera dal podio (la capitale bavarese quest'anno si piazza all'undicesimo posto).

La Germania fa la parte del leone nella classifica, con quattro città (Berlino, Amburgo, Francoforte e Monaco) nei primi 28 posti, grazie all'andamento della sua economia, relativamente buono se paragonato a quello degli altri principali membri dell'Eurozona.

Seguono Dublino, che tuttavia è un'area metropolitana piuttosto piccola (1,8 mln di abitanti; Milano ne ha 4,2 mln) e quindi "è difficile investirci tanto", come dice uno degli intervistati, e Madrid, terza. La capitale castigliana sta uscendo dalla crisi e gli investitori la stanno guardando con crescente interesse, da George Soros al gruppo cinese Dalian Wanda.

Al quarto posto si trova un'altra città tedesca, Amburgo, l'anno scorso terza, che resta una destinazione molto attraente per gli investitori esteri, che ormai contano per il 50% del mercato locale (nei primi tre trimestri del 2014 si sono conclusi nella città anseatica affari per 2,4 mld di euro).

Al quinto posto arriva Atene, che guadagna 23 posizioni rispetto all'anno scorso. Anche se gli investitori istituzionali di medio-lungo termine sono ancora restii a tuffarsi nel mercato greco, altri operatori lo vedono come un'opportunità per investimenti ad alto rendimento, più rischiosi.

Londra, la cui area urbana conta 14,2 mln di abitanti, con un mercato immobiliare caldissimo, si piazza solo decima. Anche se resta il mercato più liquido d'Europa, gli investitori temono che i prezzi siano ormai insostenibili. Per dirla con un operatore, "in termini di crescita economica e attività, Londra è difficile da battere. Tuttavia, non sempre ci piacciono i prezzi".

Insomma, pur essendo una metropoli che programma il suo sviluppo, investe molto nelle infrastrutture, inclusi i trasporti, i forti flussi di immigrati qualificati che vi si riversano ogni anno hanno spinto i prezzi molto in alto e l'offerta di immobili fatica a tenere il passo con la domanda. Non pochi temono che Londra sia in una bolla, sul punto di scoppiare.

In particolare, gli uffici e i negozi del West End sono considerati troppo costosi: i rendimenti degli uffici nella City alla fine del 2014 si attestavano al 4,25%, dal 4,75% un anno prima. Insomma, a Londra secondo un operatore "è un buon periodo per vendere. Ha raggiunto un picco, pertanto le aspettative sono basse". Inoltre, ormai c'è nella metropoli britannica, come nella maggior parte del continente, "una scarsità di prodotto adeguato", spiega Elisabetta Caldirola, partner Real Estate di Pwc.

Tornando all'Italia, il sentiment diffuso tra gli investitori (l'inchiesta è basata su interviste a costruttori, gestori di fondi immobiliari, imprese di servizi immobiliari, investitori, banche e riflette prevalentemente le opinioni di investitori che hanno un punto di vista globale, dato che gli italiani sono il 6% del totale contro il 21% dei tedeschi) è che stia tornando in auge.

Più Milano che Roma, poiché il terziario privato che domina l'economia del capoluogo lombardo ha retto la crisi relativamente meglio del settore pubblico, che prevale nella capitale.

Tuttavia, l'Italia sta tornando nei radar dei gestori solo perché "si pensa che sia arrivata al punto minimo", spiega la partner Pwc, anche se diversi intervistati non escludono un ulteriore calo dei prezzi.

E, avendo fondamentali migliori della Spagna e della Grecia, la Penisola è in grado di attrarre investitori che guardano al medio-lungo periodo e cercano rendimenti certi, più che soggetti dal profilo maggiormente opportunistico e dall'orizzonte temporale più breve, quali i vulture funds, o fondi avvoltoio, che guardano con interesse a Spagna e Grecia.

Dopodiché, come sempre, il Paese soffre a tutt'oggi dei soliti handicap: "Incertezza del quadro politico, credibilità delle istituzioni, lunghezze burocratiche" e tempi lunghi della giustizia, continua Caldirola.

Certo, la pressione fiscale è un tema, "ma solo rispetto al Nord Europa, perché neppure Paesi come la Francia scherzano. Il fattore fiscale è importante, ma incide di più la continua modifica delle norme. Per gli investitori quello italiano è ancora un mercato opaco; inoltre, scarseggia di prodotti di primaria qualità".

"Il problema dell'Italia - dice un gestore paneuropeo (il rapporto conserva l'anonimato sulla paternità delle dichiarazioni) - è che molti investitori sono interessati, ma non hanno ancora abbastanza fiducia nel governo per investirvi capitali. Tuttavia credo che la fiducia arriverà, le cose stanno migliorando".

Milano interessa soprattutto per gli uffici, che rappresentano un "mercato stabile, con poca volatilità e ancora non troppo costoso", secondo un operatore "entusiasta" della città. Per un altro investitore paneuropeo, il capoluogo lombardo "è una priorità".

L'orientamente positivo degli investitori nei confronti di Milano è condiviso anche da soggetti mediorientali come la Qatar Investment authority, che ha acquistato il 40% di Porta Nuova e ha comprato da Tishman Speyer il 40% del quartier generale del Credit Suisse. Roma, invece, ha risentito in misura maggiore dei problemi economici del Paese e gli uffici sfitti sono aumentati, cosa che si è tradotta in una pressione al ribasso sugli affitti.

Il settore degli uffici a Roma riscuote l'interesse degli investitori, ma le opportunità sono piuttosto limitate. Discorso diverso, invece, per i negozi di lusso, un segmento di mercato che nella capitale rimane attivo e ha visto una certa crescita degli affitti nelle migliori posizioni nel corso del 2014.

Complessivamente in Europa, spiega Elisabetta Caldirola, "nel 2015 gli investitori immobiliari si troveranno di fronte a un delicato esercizio di equilibrismo: il mercato europeo sta beneficiando di un afflusso di capitali provenienti da tutto il mondo, come non si vedeva da tempo".

"A un primo sguardo - continua Caldirola - sembrerebbe trattarsi di un problema di facile gestione, ma prevediamo un protratto aumento dei prezzi dovuto alla carenza di prodotto appetibile, più accentuato nelle destinazioni urbane preferite dagli investitori globali. E nonostante l'incertezza del clima economico che pervade tutta l'Europa, gli investitori dovranno gettare lo sguardo oltre i mercati nordeuropei e indirizzarsi verso città regionali e asset secondari".

Una tendenza, quella di investire in città diverse dalle capitali, che è già in atto: tra le località più 'calde' del Continente si trovano anche città come Birmingham (sesta), Edimburgo (diciannovesima) e Lione (ventitreesima).

Fanalino di coda degli 'hotspot' europei è Mosca che, dopo l'annessione della Crimea alla Russia e il protrarsi della crisi ucraina, ha perso molto appeal, perdendo 15 posizioni e arrivando 28esima. La visione generale è che le prospettive sono già deboli e che volgeranno al peggio.



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