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Sardegna, nel mercato immobiliare crescono valore e transazioni

Il residenziale in crescita nella Regione

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15 luglio 2023 | 10.35
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Per valutare lo stato di salute del mercato immobiliare sardo è opportuno partire da dati di fonti diverse. Secondo le stime del Mef nel 2020 il valore complessivo delle abitazioni e relative pertinenze in Sardegna è di 163 miliardi di euro, di cui il 92,9% è in capo alle persone fisiche e il 7,2% alle persone non fisiche. Rapportando il valore del patrimonio residenziale al PIL regionale, la Sardegna è al terzo posto assoluto con un indice pari a 5,1, dietro soltanto a quello della Valle d'Aosta 6,3 e della Liguria 5,5 e più elevato rispetto alla media nazionale del 3,5.

Dunque, un patrimonio immobiliare di valore e in crescita, così come il numero di transazioni. Secondo il rapporto immobiliare dell'Agenzia delle entrate nel 2022 si è registrata una ripresa nella compravendita con un +8,6% dell'indice NTN, numero di transazioni normalizzate, ben superiore alla crescita media nazionale +4,7%, che pone la Regione tra le prime 6 per volume di scambi immobiliari.

Anche a livello di fatturato ovvero di valore di scambio, la Sardegna registra una crescita importante pari al 9% su base annua, contro la media nazionale del 3,9% e con un fatturato medio per unità immobiliare di 159 mila euro, al sesto posto tra le regioni italiane.

Richiesta mutui in aumento

Se a livello nazionale nel 2022 l'acquisto di casa tramite mutuo ipotecario in Italia è leggermente diminuito, -0,6% rispetto al 2021, la Sardegna è una delle regioni in controtendenza con un aumento del 3,8% di richiesta di mutui, in percentuale tra le sei regioni che segnano incrementi più significativi.

In valore assoluto, meno della metà delle abitazioni (46,7%) intestate a persone fisiche vengono acquistate mediante mutuo, con un'incidenza su base annua in calo del 2,1%, in linea con la media nazionale che segna una diminuzione di richiesta di mutui del 2,7% nel 2022.

Il capitale complessivo erogato per mutui immobiliari corrisponde a poco più di 1.062 milioni di euro, con una quota del 2,1% del totale nazionale, ma in percentuale segna uno degli aumenti più considerevoli tra il 2021 e il 2022: +5,7%, al sesto posto tra le regioni italiane. I cittadini sardi che sottoscrivono un mutuo per la casa scelgono una durata media tra le più lunghe rispetto ai connazionali delle altre regioni: 25,3 anni di durata media, dietro solo al Lazio 26,2 anni e alla Toscana 25,6 anni (dati 2022 Agenzia delle entrate).

Dimensione e valore medio abitazioni

In fatto di dimensioni la superficie media delle abitazioni in Sardegna è 123,6 mq, che equivale a una media per abitante di 79,9 mq (dati Mef 2020), al quinto posto tra le regioni italiane, che vanno da un massimo di 102,4 mq della Valle d'Aosta a un minimo di 59,2 mq della Campania.

Rispetto al patrimonio immobiliare di proprietà delle persone fisiche, gli immobili adibiti ad abitazione principale in Sardegna rappresentano il 66,8%, dato inferiore rispetto alla media nazionale del 68,5%, mentre le abitazioni a disposizione sono il 20,2% rispetto al 13,5% nazionale e quelle in affitto sono il 5,3% rispetto al 10,1%, una delle percentuali più basse del Paese.

Il valore medio nazionale delle abitazioni è rimasto sostanzialmente invariato tra il 2019 e il 2020. Nel dettaglio, dato come valore medio nazionale 100, le abitazioni al Sud hanno valori diffusamente inferiori fino al minimo in Calabria 48,9. In Sardegna il valore medio è 98,3 poco al di sotto della media italiana.

In Sardegna la casa è di proprietà

Nel 2021 secondo l'Istat in Sardegna l'85,6% della popolazione residente vive in abitazione di proprietà, oltre sei punti superiore alla media nazionale del 79,5%, il 14,4 è invece in affitto, sei punti in meno della media italiana 20,5%. Dunque, i sardi prediligono vivere in casa di proprietà piuttosto che in affitto, una tendenza in crescita quasi costante dal 2019.

Quanto costa mantenere una casa in Sardegna? Secondo l'Istat nel 2021 la spesa media mensile per l'abitazione, di proprietà e in affitto, è di 252 euro, che corrisponde a 10,5 ogni 100 euro di reddito medio mensile. Molto meno rispetto alla media nazionale di 320 euro medi mensili, l'11,7% del reddito mensile degli italiani.

La spesa media mensile per l'abitazione in Sardegna (252 euro) è la seconda più bassa in Italia, al pari della Basilicata e dietro solo a quella del Molise (249 euro). Stesso discorso per il tasso di incidenza (10,5 euro ogni 100 di reddito mensile), in questo caso meglio ha fatto solo la Calabria con 10,4 euro.

Per comprare casa ci vogliono 3,6 annualità di reddito

Dal rapporto immobiliare residenziale dell'Agenzia delle entrate emerge che dal 2004 al 2022 la Sardegna è al primo posto tra le regioni italiane per aumento percentuale medio del prezzo delle case, con oltre il 2,5% rispetto alla media nazionale compresa tra 0,50 e 1%. Mentre nell'ultimo anno l'aumento è stato più contenuto, sotto il 2%, rispetto agli aumenti medi nazionali del 3,4%.

Confrontando il prezzo medio della casa e il reddito medio delle famiglie, emerge che se nella media italiana ci vogliono 3,2 annualità di reddito per acquistare casa, in Sardegna diventano 3,6 annualità. Gli estremi si registrano in Trentino-Alto Adige dove servono ben 4,8 annualità di reddito, e in Molise, dove sono sufficienti meno di 2 annualità di reddito.

Sotto l'aspetto dei prezzi delle case, l'indice “sovraccarico del costo dell'abitazione” elaborato dall'Istat fornisce una misura dell'impatto che questi hanno sul reddito delle famiglie. Confrontando i dati 2019-2020 tale indice è in diminuzione in quasi tutte le regioni, in Sardegna è sceso dal 9,1% all'8,5% (valore percentuale ogni 100 persone), ma è comunque uno dei quattro indici più elevati del Paese.

Settore non residenziale da piccoli numeri

Il settore non residenziale, che comprende uffici, negozi, immobili destinati ad uso produttivo, quali fabbricati, capannoni, stabilimenti, vede complessivamente 1.424 transazioni effettuate nel 2021 in Sardegna, contro le oltre 14 mila della Lombardia, prima regione in Italia in questo ambito. Un dato che pone la Sardegna tra le ultime 8 a livello nazionale.

Nello specifico delle diverse tipologie non residenziali, al primo posto per numero di transazioni si trovano i negozi con 887, un dato comunque molto inferiore rispetto alle altre grandi regioni del Mezzogiorno: in Sicilia, ad esempio, ci sono state 2.236 transazioni di negozi.

A livello di immobili per uffici in Sardegna nel 2021 ne sono stati compravenduti 279, il che pone la regione a metà classifica nazionale. Un numero inferiore riguarda invece le transazioni di immobili ad uso produttivo, che nel 2021 sono state 258, meno della metà di quelle effettuate in regioni del Sud come Campania, dove sono state 632 e Puglia 708.

Prezzi delle case: Sassari la provincia più cara

In Sardegna i prezzi medi del mercato residenziale aggiornati a giugno 2023 secondo immobiliare.it si attestano su una media di 2.305 €/mq per la compravendita, con un prezzo minimo di 1.028 €/mq e un massimo di 2.821 €/mq. Riguardo agli affitti il prezzo medio è 13,93 € al mese per mq con un minimo di 6,82 €/mq e un massimo di 16,32 €/mq.

L'andamento dei prezzi segna un costante aumento negli ultimi due anni, con un minimo raggiunto a marzo 2021 quando il prezzo medio era di 2.105 €/mq e con un picco massimo di 2.313 €/mq toccato a dicembre 2022. Nell'ultimo anno i prezzi di vendita sono aumentati in media di oltre il 4%, mentre gli affitti sono aumentati del 3,7% rispetto a giugno 2022.

Nel confronto tra province sarde, attualmente i prezzi più elevati per gli immobili in vendita si registrano a Sassari con 2.821€/mq, seguita da Cagliari con 2.030 €/mq. Comprare casa costa decisamente meno a Oristano, 1.028€/mq. Anche i prezzi per gli affitti sono più alti a Sassari con 16,32 € al mese per mq, mentre i più bassi sono nella provincia di Nuoro, 6,82 € al mese per mq.

Piano regionale sulla casa

La manovra di bilancio 2023-2025 approvata dalla Giunta regionale a fine 2022 prevede anche misure per il sostegno alle politiche della casa. In particolare, è previsto un ulteriore finanziamento per ulteriori 10 milioni di euro (25 milioni in totale per il 2023), per sostenere la misura anti-spopolamento per l'acquisto della prima casa nei comuni con meno di 3 mila abitanti.

Inoltre, di recente l'Assessorato dei Lavori Pubblici ha adeguato i limiti di reddito per l'accesso all'edilizia residenziale pubblica agevolata e convenzionata, integrando la legge regionale n.32 del 30 dicembre 1985 che riguarda agevolazioni finalizzate a sostenere il pagamento dei mutui per l'accesso alla prima casa. Oggi per poter richiedere un mutuo agevolato il reddito familiare annuo non deve superare 54.032,95 euro. La misura prevede diverse agevolazioni a seconda delle fasce di reddito e di determinate condizioni (per esempio le giovani coppie hanno diritto a un'agevolazione del 70% per 26 semestralità in caso di mutui a 30 o 25 anni).

In ottica di sostegno all'abitare e diritto alla casa la Regione ha creato un Fondo per il sostegno alla locazione con risorse statali e regionali per aiutare le famiglie in condizioni di disagio economico a pagare i canoni di affitto. Il fondo è stato incrementato di ulteriori 21 milioni di euro a fine settembre 2022.

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