Redditività netta di un affitto breve è spesso inferiore a quella garantita da un classico contratto di medio-lungo periodo
E' una realtà molto più complessa quella che si nasconde dietro l’apparente boom dell’affitto breve. Infatti, secondo un’analisi portata avanti dell’Ufficio Studi SoloAffitti, realizzata su un campione di quattro grandi città italiane (Milano, Roma, Napoli, Firenze), la redditività netta di un affitto breve è spesso inferiore a quella garantita da un classico contratto di medio-lungo periodo, soprattutto nella formula 3+2 a canone concordato. A Milano, ad esempio, nonostante l’incasso lordo dell’affitto breve superi i 32.000 euro annui, la redditività netta si ferma al 2,7%, contro il 3,5% di un contratto 3+2. A Roma il trend è simile: 3,3% contro 3,8%. Solo a Firenze e Napoli la forbice si assottiglia, ma la gestione dell’affitto breve si conferma comunque più onerosa e meno prevedibile. I conti sono presto fatti: a Milano, tenendo conto di una tariffa media di 130 euro a notte e un tasso di riempimento del 70%, la rendita netta è 8.683 euro. Una casa affittata a 4+4, con un canone mensile di 1.250, la rendita netta è di 15mila euro.
Se da un lato gli affitti brevi sembrano offrire incassi maggiori (grazie a tariffe medie giornaliere tra i 100 e i 140 euro), i costi di gestione, la fiscalità meno favorevole e le nuove normative (come il CIN o il divieto di check-in da remoto) incidono pesantemente sulla rendita effettiva. Secondo il sondaggio condotto da SoloAffitti su quasi 1.000 proprietari, il 38,5% di chi ha abbandonato l’affitto breve lo ha fatto proprio per guadagni inferiori alle aspettative. Per la prima volta dal post-Covid, il numero di immobili destinati agli affitti brevi ha smesso di crescere. A Roma, dove l’effetto Giubileo avrebbe dovuto spingere il settore, il tasso di occupazione si è stabilizzato al 70%, in calo rispetto al 2024. Intanto, l’offerta sul mercato tradizionale resta tesa e frammentata, ma i proprietari sembrano sempre più orientati a soluzioni che offrano meno imprevisti e maggiore stabilità economica.
“La vera domanda non è se convenga di più l’affitto breve o quello lungo, ma quale sia la formula più adatta per ogni singolo caso – commenta Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti –. Oggi il proprietario ha bisogno di strumenti analitici e consulenze mirate per fare scelte sostenibili e in linea con i suoi obiettivi, perché la gestione, la tassazione e la normativa possono ribaltare la percezione iniziale”.
