realizzato da Coima con Teha e Human Foundatio
Il fondo immobiliare Coima Esg City Impact, partecipato da investitori tra cui Cassa Forense, Enpam, Inarcassa, Cassa dei Dottori Commercialisti, Gruppo Intesa Sanpaolo, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Fondo Pensione Monte dei Paschi di Siena, Enpacl, Fondo Pensione Nazionale Bcc-Cra, ha mobilitato ad oggi capitali complessivi per 5 miliardi di euro attraverso l’attivazione di partnership strategiche e coinvestimenti che hanno coinvolto primarie istituzioni nazionali e internazionali, tra cui tre fondi sovrani e primari fondi pensione mondiali. Il Comitato di indirizzo del Fondo Impact ha promosso l’elaborazione del primo rapporto di impatto di un fondo nazionale di investimenti in economia reale, presentando oggi i risultati del documento realizzato da Coima con il contributo scientifico di Teha (The European House Ambrosetti) e Human Foundation.
Dal 2020, il Fondo Impact ha mobilitato risorse, competenze e visione per contribuire a rispondere a urgenze strutturali del Paese: la transizione ambientale, l’emergenza abitativa, l’integrazione tecnologica e la necessità di infrastrutture resilienti. Il metodo adottato per il Fondo Impact si articola su tre pilastri: industriale, mediante interventi di trasformazione e di sviluppo fisico delle infrastrutture; scientifico, i Kpi e i target quantitativi vengono fissati ex ante e verificati regolarmente nella loro evoluzione, in particolare rispetto alle deviazioni positive o negative, stabilendo azioni di gestione o aggiustamento di obiettivi e di attuazione per altri investimenti e progetti; sperimentale, necessariamente fondato su un processo iterativo con aggiustamenti progressivi basati su scostamenti rispetto ad un approccio scientifico. Un ulteriore elemento distintivo del Fondo è la capacità di scalare capitali e impatto attraverso un’architettura aperta tramite partnership strategiche e finanziamenti. A fronte di circa 1 miliardo di euro di capitali propri, il Fondo ha attivato un moltiplicatore finanziario pari a 5,1 volte, con un potenziale di investimenti complessivi fino a 5 miliardi di euro, grazie a coinvestimenti, partnership pubblico private e leva finanziaria, e si pone inoltre un obiettivo con pieno potenziale dei progetti già acquisiti fino a oltre 12 miliardi di euro, con un moltiplicatore finanziario pari a 12 volte. Un modello che dimostra come il capitale istituzionale possa fungere da catalizzatore sistemico, trasformando ogni euro investito in un motore di sviluppo territoriale. Nei primi cinque anni, il Fondo ha attivato interventi dall’alto valore simbolico, come la costruzione del Villaggio Olimpico, che diventerà per l’anno accademico 2026/2027 lo studentato convenzionato più grande d’Italia con 1.700 posti letto, la rigenerazione dello Scalo di Porta Romana e quella di MilanoSesto a Milano, e delle ex caserme Guido Reni a Roma. Sul piano ambientale, tutti gli edifici completati sono fossil fuel free, nZEB e in Classe energetica A, con oltre 1,4 MW di potenza fotovoltaica installata prevista.
L’investimento a impatto rappresenta un’evoluzione della responsabilità fiduciaria degli investitori istituzionali, chiamati a preservare il capitale e a conseguire rendimenti coerenti con il loro profilo di rischio. Nel caso del Fondo Impact, l’obiettivo di rendimento (un Irr netto di portafoglio del 10% circa) prevede la piena integrazione del ritorno economico con l’impatto ambientale e sociale, in modo da rafforzare sinergicamente la performance. I progetti promossi dal Fondo si concentrano su programmi di rigenerazione urbana di larga scala, con un approccio che privilegia la riqualificazione di aree già urbanizzate e la creazione di nuovi quartieri sostenibili e inclusivi.
Tra le principali iniziative avviate figurano la rigenerazione dell’ex Scalo di Porta Romana a Milano, che include il Villaggio Olimpico dei Giochi Milano Cortina 2026, progettato per diventare il più grande studentato convenzionato d’Italia con 1.700 posti letto; il progetto MilanoSesto, il più grande programma di rigenerazione urbana in Italia e uno dei più estesi in Europa; la riqualificazione delle storiche ex caserme Guido Reni a Roma, contribuendo alla rigenerazione del quartiere Flaminio. Nel complesso, nei primi anni di attività gli investimenti del Fondo hanno generato risultati significativi per l’economia reale: 13.700 posti di lavoro attivati lungo la filiera economica, 3,6 miliardi di euro di attività economica generata, 1,9 miliardi di euro di contributo al Pil nazionale. Sul piano sociale e urbano, i progetti prevedono inoltre la realizzazione di oltre 13.300 nuove abitazioni, di cui circa 2.400 a costi calmierati, e 1.700 posti letto per studenti.
Nel corso dell’evento è emersa una riflessione condivisa tra investitori, istituzioni e operatori del settore sul ruolo strategico della rigenerazione urbana per lo sviluppo del Paese. I partecipanti hanno evidenziato come la rigenerazione urbana possa rappresentare un acceleratore economico della transizione energetica e della coesione sociale, a condizione che vengano create alcune condizioni abilitanti. Tra le principali priorità emerse: definire una strategia nazionale per la rigenerazione urbana, con mappatura delle aree prioritarie e obiettivi misurabili; introdurre procedure autorizzative più rapide e prevedibili per i progetti di trasformazione urbana; valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato attraverso partenariati pubblico-privati; mobilitare capitali privati attraverso strumenti finanziari dedicati e meccanismi di de-risking pubblico; rafforzare una governance stabile tra Governo, Pubblica Amministrazione e investitori per monitorare l’avanzamento degli obiettivi di transizione urbana. Queste considerazioni evidenziano come la rigenerazione urbana possa diventare una delle principali piattaforme di investimento per l’economia reale italiana nei prossimi anni.
Per Manfredi Catella, ceo e Founder di Coima Sgr, "la transizione industriale del territorio italiano rappresenta uno dei motori di sviluppo economico, ambientale e sociale per il futuro del Paese. La fase relativamente giovane del ciclo di rigenerazione urbana delle nostre città ci consente di dotarci di un'agenda aggiornata rispetto ad altri Paesi in fase più avanzata. La capacità di innovazione e di attuazione unendo competenze, conoscenze e capitali è la straordinaria opportunità che abbiamo ed è il senso di questa giornata di condivisione promossa dal comitato di indirizzo del fondo Impact". Mentre aggiunge Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare: "Il settore immobiliare sta vivendo un cambio di paradigma: il passaggio da un settore immobiliare focalizzato sul valore dell’edificio come bene finanziario a uno basato sul valore generato dall'edificio nel contesto territoriale in cui è inserito. In questa prospettiva, l’immobile diventa parte di un ecosistema territoriale: genera valore non solo per le sue caratteristiche intrinseche ma perché abilita attività economiche, attrae imprese e talenti, promuove l'innovazione, migliora la qualità della vita urbana. Affinché ciò accada dobbiamo rafforzare le forme di pianificazione integrata tra settore pubblico e privato, in cui gli obiettivi di pianificazione urbana, la sostenibilità economica degli investimenti immobiliari e la soddisfazione dell'interesse collettivo siano allineati in modo coerente ma, allo stesso tempo, si deve evolvere anche il modo in cui misuriamo il valore degli investimenti immobiliari: accanto ai tradizionali indicatori finanziari, nuovi fattori devono acquisire maggiore rilevanza: l'impatto economico sul territorio, il valore sociale generato e il contributo alla transizione energetica".
Secondo Antonino Turicchi, amministratore delegato di Cdp Real Asset Sgr, "il nostro obiettivo è creare le condizioni per generare impatto sull’economia reale. Da oltre quindici anni Cdp Real Asset lavora per sviluppare un grande programma di edilizia sociale, costruito insieme a una rete di investitori istituzionali di primo piano — banche, assicurazioni, casse di previdenza — che allora hanno scelto di affiancarci non solo per un’opportunità di investimento, ma per un senso di responsabilità verso il Paese. Insieme abbiamo portato e fatto crescere il social housing in Italia. Oggi la crisi abitativa è ancora più profonda. E proprio per questo è il momento di rinnovare quell’impegno. Da parte nostra, continuiamo a investire con determinazione: auspichiamo che anche gli investitori istituzionali che hanno creduto in questo progetto tornino a investire al nostro fianco", conclude Turicchi.
"L’impact investing - dice Andrea Tobia Zevi, Assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative del Comune di Roma - è oggi uno strumento concreto di governo urbano, anche per una città come Roma. Per noi amministratori significa rigenerare quartieri, ridurre le disuguaglianze, creare valore sociale oltre che economico. La rigenerazione urbana, in questa prospettiva, smette di essere un’operazione solo edilizia e diventa una politica integrata: case accessibili, spazi pubblici di qualità, servizi di prossimità, opportunità culturali, ma anche lavoro. Per questo cerchiamo, nei progetti di valorizzazione del patrimonio di Roma che stiamo portando avanti, di avere una visione politica molto chiara: definire priorità, garantire regole trasparenti, selezionare progetti capaci di produrre benefici duraturi. È un cambio di rotta per il pubblico, ma anche per il privato che accetta la sfida di investire dove conviene e, soprattutto, dove serve. In gioco non c’è soltanto la trasformazione delle città, ma la credibilità stessa delle istituzioni nel guidare uno sviluppo più equo, inclusivo e sostenibile. Occasioni come questa sono essenziali per allineare visione pubblica e risorse private, individuando percorsi coerenti con l’interesse collettivo”.
