La casa dei sogni, a Milano i super ricchi la vogliono così

Centrale, luminoso, ampia metratura, nuovo o da poco ristrutturato. Potrebbe essere questo l'annuncio 'tipo' ad attrarre i super ricchi in procinto di trasferirsi a Milano. La fotografia, scattata dall'Adnkronos, mostra appartamenti dai 250 metri quadri in su, prevalentemente nel centro storico o in quartieri iconici come il Quadrilatero della Moda, Brera-Garibaldi e Citylife o nelle aree lungo l'asse Cordusio-piazza Gae Aulenti. All'interno ambienti estesi e ben delimitati, gli spazi esterni non devono mancare e devono essere tanto ampi da poter accogliere agevolmente amici e colleghi per feste o aperitivi. E poco importa se le spese di condominio assomigliano più alla rata di un mutuo: per questa particolare fascia di acquirenti non è certo un problema. Anzi, se il 'contributo' serve a garantire il portierato h24 o la palestra condominiale, è un ulteriore punto a favore.

A confermarlo sono i dati del Market Report Italia 2025 pubblicato dall'agenzia immobiliare Engel & Völkers e realizzato in collaborazione con Nomisma, dal quale emerge che nel 2024 il mercato di pregio milanese continua la sua buona performance, con zone come Brera e il Quadrilatero che registrano prezzi medi superiori ai 12.000 euro al metro quadro e picchi oltre i 22.000 euro al metro quadro per le abitazioni ristrutturate. "A Milano -spiega all'Adnkronos Roberto Magaglio, licence partner E&V Milano- la domanda di immobili è particolarmente sostenuta; lo dimostrano i tempi di vendita estremamente rapidi".

Per gli italiani Milano rappresenta prevalentemente un mercato di prima casa e investimento; tra gli acquirenti internazionali, invece, va di più il mercato delle locazioni. Complice la diminuzione dei tassi di interesse e la cosiddetta legge 'attira-Paperoni', emanata nel 2017 con la Legge di Bilancio voluta dal governo Renzi, che prevede un regime fiscale agevolato per chi risiede all'estero e intende trasferirsi in Italia, è proprio questa particolare fascia di acquirenti a sostenere il cosiddetto mercato di pregio, che comprende immobili del valore di oltre 2,5 milioni di euro.

Le stime per il 2025 indicano un trend di stabilizzazione del numero delle compravendite, con una visione ottimista per quanto riguarda i prezzi, che dovrebbero registrare un leggero aumento: "Tra coloro che arrivano in Italia -afferma Magaglio- il 90% punta sull'aspetto locativo. Parliamo di 'super locazioni' da oltre 10 mila euro al mese, che spesso arrivano a toccare 14 o 15, o addirittura 20mila euro al mese di canone mensile. Alcuni comprano anche, ma si contano sulle dita di due mani, tre al massimo. In ogni caso parliamo di transazioni da oltre 2,5 milioni di euro".

Un capitolo a parte è rappresentato dagli italiani di rientro: "Si tratta di italiani che si erano trasferiti all'estero per lavoro e che, nel caso di un rientro in patria, oggi hanno diritto ad una fiscalità agevolata per 5 anni, che diventano 10 se acquistano casa -avverte l'esperto-; si tratta di persone che hanno un 'paycheck' da 250, 300, mezzo milione l'anno". Per cui "avere agevolazioni per un ulteriore quinquennio è una proposta davvero allettante". Ecco perché "numericamente, si tratta sicuramente del gruppo più importante e questo fenomeno si riversa sia sulla locazione, che sull'acquisto, proprio perché acquistando un immobile possono estendere i benefici fiscali". Sono proprio loro il cluster forse più importante per quello che riguarda il mercato di pregio milanese. Le zone più ricercate, in questo caso, sono piazza Duse, via Vivaio, le vie limitrofe come Corso Venezia e Corso Monforte.

Le cose cambiano per gli stranieri: "Tedeschi o europei del Nord sono molto attratti dal design e amano Brera; i francesi, che hanno dato vita ad una comunità molto nutrita, specie da quando varie aziende italiane sono state acquistate da fondi francesi che hanno piazzato qui i loro manager, cercano casa nella zona di San Siro, dove c'è la scuola francese. Richiedono in particolare la zona ovest di Milano, vicino alla Fiera, corso Vercelli e Parco Ravizza, non escludendo corso Magenta. Amano anche molto il verde, per cui spesso scelgono le villette di via Ravizza e la zona a ridosso di CityLife". Tra coloro che provengono dalla Gran Bretagna, invece, "tendenzialmente preferiscono le zone centrali, in generale. Foro Buonaparte, piazza Castello e largo Cairoli, ma anche la zona dell'Università Statale".

Per tracciare le caratteristiche della casa tipo, partiamo da un minimo di 200 metri quadri, "ma spesso le richieste sono per 300-400 metri quadri, ma arriviamo anche fuori scala". Sicuramente l'attico è la tipologia più ambita: "Piace a tutti, indistintamente. Per gli stranieri, però, conta più il tema della sicurezza -avverte l'esperto-. E' preferibile che l'immobile si trovi in una zona con pochi furti, dove si possa uscire di sera in tranquillità. E magari in una via esteticamente pregevole, magari alberata. Però, se parliamo di affitti, si tratta di rarità incredibili perché in giro a disposizione ce ne sono pochissime. Di solito case di quella metratura sono ereditate o appartengono a famiglie importanti, che difficilmente lo mettono in affitto".

L'appartamento poi deve avere spazi esterni vivibili: "Più grandi sono e meglio è". E poi "apprezzano molto il fatto di avere la zona notte padronale e la zona di servizio separata, perché spesso i francesi hanno la tata al seguito". Sicuramente "a questo tipo di acquirenti piace molto la portineria all'americana; in questo senso apprezzano molto le nuove torri come quelle, ad esempio, che si trovano a CityLife: qui sono garantiti servizi che nei palazzi normali non sono previsti. E proprio per questo sono anche più predisposti nei confronti delle spese condominiali che questi edifici comportano".

Del resto, se la spesa condominiale di un appartamento, anche di prestigio, in centro a Milano si aggira attorno ai 40-45 euro al metro quadro, nelle torri più avveniristiche dei quartieri più sofisticati saliamo agli 80-100 euro al metro quadro: "Gli stranieri assolutamente non battono ciglio -assicura Magaglio-; gli italiani invece, questa voce proprio non la digeriscono e si lamentano sempre". Come dire, anche i ricchi piangono.