'Per arginare la crisi serve aumento offerta'
Le proteste per il caro affitti che stanno attraversando la Spagna sono il segnale più evidente di una tensione abitativa che riguarda ormai molte città europee. Ma il rischio è concentrarsi sugli effetti – l’aumento dei canoni – senza intervenire su una delle cause strutturali del problema: la scarsità di abitazioni effettivamente disponibili per la locazione. Lo scrive in un comunicato Soloaffitti, aggiungendo che all’origine della crisi abitativa c’è soprattutto un problema di offerta: le case esistono, ma una parte consistente del patrimonio non riesce a trasformarsi in abitazioni disponibili per la locazione. È quanto emerge da un’analisi di SoloAffitti, che individua nel rischio di morosità, nei costi necessari per rendere affittabili gli immobili, nella fiscalità e in regole contrattuali poco aderenti alle nuove esigenze i principali fattori che frenano l’ingresso di nuove case sul mercato.
Si tratta di un problema che assume oggi una dimensione ancora più evidente mentre la difficoltà di trovare un'abitazione a condizioni sostenibili porta migliaia di persone nelle piazze europee, a partire dalla Spagna. In Italia la tensione tra domanda e offerta è già evidente: le abitazioni disponibili vengono locate mediamente in appena 1,8 mesi, con tempi più che dimezzati rispetto agli anni precedenti, mentre oltre la metà di chi cerca casa ha aumentato di oltre il 10% il budget destinato all'affitto.
"Quello che sta accadendo in Spagna dovrebbe spingerci a intervenire prima che la tensione abitativa raggiunga livelli ancora più critici anche in Italia. Il punto non è soltanto quante case abbiamo, ma quante riusciamo effettivamente a portare sul mercato – afferma Silvia Spronelli, ceo di SoloAffitti –. Se l'offerta resta rigida mentre la domanda aumenta, la pressione sui canoni è inevitabile. Per questo, prima ancora di discutere di come intervenire sui prezzi, dobbiamo capire che cosa oggi impedisce a una parte del patrimonio abitativo di diventare offerta".
Il primo ostacolo resta il rischio percepito da chi affitta. L'86% dei proprietari teme il mancato pagamento del canone e il 62% indica tra le proprie preoccupazioni la possibilità di dover affrontare una procedura di sfratto. Questo porta a una maggiore selezione degli inquilini e, in alcuni casi, alla decisione di non mettere l'immobile sul mercato. Ma non c'è soltanto la sicurezza. Una parte delle abitazioni necessita di investimenti prima di poter essere locata e i costi della riqualificazione possono scoraggiare la messa a reddito. La struttura stessa della proprietà italiana incide sulle scelte: la maggioranza dei locatori è costituita da piccoli proprietari, spesso titolari di uno o due immobili; solo il 29% considera la casa prevalentemente secondo una logica di investimento, mentre il 36% l'ha acquisita per eredità e il 28% mantiene con l'immobile un legame affettivo.
A frenare l'offerta c'è infine la distanza tra le regole e un mercato che è cambiato. La permanenza effettiva in un'abitazione in affitto è oggi mediamente di circa 28 mesi, mentre lavoro, studio e maggiore mobilità richiedono formule più flessibili. "Se il problema è l'offerta, anche le politiche devono essere costruite per aumentarla – sottolinea Spronelli –. Bisogna rendere più sicuro affittare, sostenere chi deve riqualificare un immobile prima di metterlo sul mercato, utilizzare la leva fiscale per premiare chi crea nuova offerta e adeguare i contratti alle esigenze abitative di oggi". Alcuni interventi sono già entrati nel confronto legislativo: dalla maggiore flessibilità delle formule contrattuali alle proposte sulle procedure di rilascio e sui tempi di rientro in possesso dell'immobile. SoloAffitti propone di affiancare a queste misure incentivi direttamente legati alla creazione di nuova offerta, anche attraverso un'esenzione temporanea delle imposte sui canoni, entro massimali prestabiliti, per chi immette o rimette un'abitazione sul mercato, oltre a strumenti mirati alla riqualificazione degli immobili da destinare alla locazione.
"La risposta al caro affitti non può essere soltanto contenere i prezzi: deve essere creare le condizioni perché più proprietari scelgano di affittare. L'obiettivo deve essere semplice e misurabile: più case disponibili. – conclude Spronelli –. Ogni intervento, fiscale o normativo, dovrebbe essere valutato anche sulla sua capacità di produrre nuova offerta. Se aumentano le abitazioni sul mercato, aumenta la possibilità di scelta e si riduce la pressione sui canoni. È così che possiamo evitare che tensioni come quelle che oggi vediamo esplodere in altri Paesi europei diventino anche in Italia un'emergenza sempre più difficile da governare".
