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Come calcolare il valore di una casa

ECONOMIA
Come calcolare il valore di una casa

(Fotogramma)

Quando si vuole vendere la propria abitazione, appartamento o villetta che sia, una delle prime domande che ci poniamo è: "Che valore avrà?". Per calcolare il prezzo di un immobile è necessario innanzitutto vedere che cosa si intende per casa, da un punto di vista commerciale, e a tal proposito 'La legge per tutti' ha stilato un utile vademecum-guida per chi si accinge a questo importante passo.

La casa "può essere ubicata all’interno di un edificio (un condominio, insomma) oppure può essere isolata come abitazione unifamiliare (un villino, una villa). Questo è già un primo elemento per sapere come calcolare il valore di una casa. C’è, poi, da valutare la sua struttura: i vani principali con illuminazione naturale diretta, i vani accessori diretti e le pertinenze. I primi sono la cucina, la sala, le camere. I secondi sono il bagno (per quanto non se ne possa fare a meno non viene considerato un vano principale), eventuale ripostiglio, ingresso, corridoio e simili. Infine, le pertinenze, che possono essere di due tipi: pertinenze esclusive di ornamento (terrazze, balconi, cortile, giardino, ecc.); pertinenze a servizio dei vani principali (cantina, solaio, locale magazzino, ecc.)".

Per calcolare il valore della casa, spiegano gli esperti del portale di informazione giuridica, "queste pertinenze vanno distinte in pertinenze direttamente comunicanti con i vani principali e non comunicanti. Ad esempio, se il locale magazzino è staccato dall’immobile oppure è raggiungibile da una scala interna. Altro elemento fondamentale per sapere come calcolare il valore di una casa è quello della superficie commerciale, chiamata anche superficie utile quando si tratta l’acquisto o la vendita di una casa. Si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali. Quello che di solito viene chiamata superficie calpestabile (sulla quale anche i mobili 'calpestano', ovviamente). Le murature esterne vanno calcolate fino alla mezzeria se ci sono delle parti ad uso comune o se c’è un’altra unità immobiliare confinante".

Ecco come si determina la superficie di una casa per calcolare il valore commerciale: "Quella dei vani principali e degli accessori diretti con un’altezza utile non superiore a 1,50 metri non rientra nel computo della superficie, salvo particolari esigenze architettoniche che si valutano caso per caso; le rientranze, le sporgenze ed i profili non sono computabili, a meno che la loro superficie non sia fruibile (un vano in sala tra due pilastri dove inserire una poltroncina, ad esempio); nelle case con due o più piani, i collegamenti verticali interni (le scale) vanno calcolati in misura pari alla loro proiezione orizzontale. Non vanno invece calcolate nella quota di proporzione delle singoli abitazioni le scale esterne, i pianerottoli, le superfici ad uso comune, i locali tecnici (dove, ad esempio, è collocata la caldaia centralizzata del condominio), giardini ad uso comune, ecc.".

Calcolare il valore di una casa in un edificio ad uso residenziale - Il Ministero del lavoro, ricorda 'La legge per tutti', attraverso l’Osservatorio sul patrimonio immobiliare, detta le linee guida da tenere in considerazione per calcolare il valore di una casa: applicare il metodo comparativo dopo aver consultato le opportune indagini di mercato, compresa quella pubblicata periodicamente dal Ministero delle finanze; calcolare al 100% i muri esterni ed interni ed al 50% i muri di separazione con parti comuni e con le abitazioni contigue (il muro verso la scala esterna, il muro del vicino); tenere conto dei coefficienti di ragguaglio delle superfici di cantine, soffitti, balconi, terrazzi, cortili o androni ad uso esclusivo, posto macchina o box; non valutare mai le parti comuni; calcolare i coefficienti di vetustà (quanto è vecchia la casa, insomma), di adeguamento tecnologico, il livello di piano, la vista panoramica ed il comfort; tenere conto delle rifiniture e della manutenzione della casa.

Per calcolare il valore di una casa senza pertinenze accessorie e di ornamento (il caso di un immobile senza balconi, terrazze, solaio o cantina, il tipico appartamento di condominio con ingresso, cucina, bagno, sala e un paio di camere) bisogna tenere presente che il computo della superficie commerciale viene dato da questi fattori: "Il 100% delle superfici calpestabili; il 100% delle pareti divisorie interne con uno spessore massimo di 50 centimetri; il 100% delle pareti perimetrali esterne non comuni e di spessore non superiore a 50 centimetri; il 50% delle pareti perimetrali in comune".

Altre indicazioni vengono fornite per calcolare il valore di una casa con pertinenze accessorie e di ornamento e il valore di case di tipo unifamiliare, quali ville e villini.

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