Milano, 21/03/2022 - Il mutuo casa è la decisione economica forse più importante da prendere per sé o per la propria famiglia. Come affrontarla al meglio? E qual è la situazione dei mutui oggi? Prima di avanzare la richiesta di finanziamento alla banca, è utile avere alcune conoscenze di base su come funziona un mutuo: si potrà così affrontare questo percorso con maggiore consapevolezza, fino ad effettuare la scelta migliore, senza rischiare di sottostare alle preferenze dell’istituto di credito.
Ci sono alcuni importanti aspetti da valutare prima di accendere un mutuo. Il consiglio generale è chiedere un prestito che permetta uno stile di vita sereno, consentendo di pagare la rata mensile con la minima fatica.
La banca farà questa stessa considerazione prima di decidere se approvare o meno il finanziamento, perché vorrà assicurarsi che il futuro cliente sia in grado di rimborsare la cifra concessa. In linea di massima il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile non deve essere superiore al 30%, limite oltre il quale si ritiene che il pagamento non sarebbe sostenibile.
In ogni caso, non esiste il mutuo ideale in assoluto, ma esiste il mutuo migliore per ciascuno, calibrato sulla base sia della personalità sia della disponibilità economica. Per maggiori informazioni si rimanda al sito specifico Telemutuo, uno dei migliori portali online dedicati al confronto dei migliori mutui.
Fatta questa premessa, quale cifra chiedere in prestito? Sicuramente è meglio non limare l’importo all’indispensabile, perché le esigenze finanziarie legate all’acquisto o alla ristrutturazione di una casa superano sistematicamente le aspettative.
Non solo: il mutuo è il finanziamento meno costoso di tutti, nonché l’unico fiscalmente detraibile. Può essere vantaggioso sfruttarlo il più possibile e tenere la liquidità disponibile per altri progetti, soprattutto in anni come questi, in cui i tassi di interesse applicati dalle banche sono molto convenienti.
Certo, bisogna considerare che i costi (tassi e spese di istruttoria) di un mutuo crescono all'aumentare dell’LTV (Loan To Value), cioè il rapporto tra importo del finanziamento e valore dell'immobile posto a garanzia. Se possibile, meglio evitare le soglie percentuali che comportano una spesa maggiore, quando non è indispensabile.
Per esempio, chiedere un mutuo al 100%, cioè che copra l’intero valore dell’abitazione, è possibile, ma avrà un costo superiore: meglio, se si può, evitarlo, scendendo magari a un LTV pari all’80%.
Qual è la durata ideale di un mutuo? Molto dipende dalla valutazione personale. C’è chi preferisce rimborsare il debito nel più breve tempo possibile, risparmiando sugli interessi, e chi privilegia una durata maggiore, in modo che la rata più bassa incida il meno possibile sulla qualità della vita.
In questo secondo caso si ha più flessibilità: mentre chiedere l’allungamento del mutuo non è consentito, è sempre nelle facoltà del debitore effettuare estinzioni parziali di capitale.
Infine, prima di accendere un mutuo bisogna valutare se si hanno i requisiti necessari. Alcuni sono di tipo legale: cittadinanza italiana, residenza o domicilio fiscale in Italia, maggiore età. Anche gli stranieri possono richiedere un mutuo, purché dimostrino una permanenza continuativa in Italia. Poi ci sono i requisiti di tipo economico, che la banca esamina in fase di istruttoria per accertare la capacità di rimborso del mutuatario.
Di fronte alla richiesta di mutuo la scelta fondamentale è il tasso di interesse: fisso o variabile? Il primo fa dormire sonni più tranquilli, perché prevede una rata costante per tutta la durata del piano di rimborso.
Il secondo, invece, comporta una rata variabile in base all’andamento dei mercati finanziari ed è quindi più rischioso: a seconda del costo del denaro, la rata aumenta oppure diminuisce. In ogni caso la cosiddetta “portabilità del mutuo” permette in qualsiasi momento il passaggio da una formula, senza spese per il cambio di contratto.
Il tasso di interesse nasce dalla somma di due componenti: il tasso interbancario di riferimento (Irs per il fisso, Euribor per il variabile), ovvero il tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento, e lo spread.
Quest'ultimo rappresenta la percentuale che ogni banca decide di aggiungere al costo del denaro come proprio ricavo: è importante perché, più è basso, più bassi sono gli interessi da pagare. Salvo rari casi, resta uguale per tutta la durata del mutuo. In concreto: spread + Euribor = costo fisso del mutuo a tasso variabile; spread + Irs = costo fisso del mutuo a tasso fisso.
Oltre agli interessi da pagare, ci sono altri costi che accompagnano un'operazione come il mutuo, dall’apertura alla gestione ordinaria. Tra questi, spese di istruttoria, perizia, atto notarile, polizze e imposte, per citare le principali. Cifre che vanno ovviamente considerate, quando bisogna valutare il costo di un finanziamento per l’abitazione.
Per questo c’è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale, detto anche ISC - Indicatore Sintetico di Costo), ovvero il parametro che indica costo globale del mutuo, incluse tutte le spese accessorie: è il modo più immediato per confrontare le diverse offerte di mutuo e la loro effettiva convenienza, perché riassume in una sola cifra tutte le voci di costo.
Quale tasso scegliere per il mutuo oggi, considerando l’attuale andamento del mercato? Prima di tutto, ancora una volta, per effettuare la scelta migliore bisogna considerare anche la personalità: quanto si è inclini al rischio che comunque comporta un tasso variabile, a fronte di possibili maggiori guadagni? Oppure si preferisce avere una certezza durevole nel tempo, grazie al tasso fisso, anche a costo di una spesa maggiore?
Il lato positivo è che entrambi i tassi sono da anni molto convenienti e si aggirano intorno allo 0, o anche meno, con il tasso fisso leggermente più alto, ma comunque inferiore all’1%. Tra il 2007 e il 2008, invece, sia l’Eurirs che l’Euribor si aggiravano addirittura intorno al 5%.
Con tassi di interesse così elevati, allora la scelta del tasso variabile era quantomeno da valutare, perché lasciava la speranza di un andamento altalenante oppure in calo, rispetto alla certezza di un tasso fisso decisamente elevato.
Oggi, invece, la scelta del tasso fisso è in linea di massima la più vantaggiosa: ci si assicura la stabilità per molto tempo, a un costo assolutamente conveniente.
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